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对当下楼市的12个判断

21-11-26

判断1:2021年将是行业总量的顶点 20

对当下楼市的12个判断

日期:2021-11-26 17:35:52      浏览次数:

判断1:2021年将是行业总量的顶点

2021年是房地产行业重要的“转折期”。

当下房企也需要发生一些脱胎换骨的变化,才可以活下去。

林中之前有一个观点:行业最大的变化,就是长周期的改变。即中国的地产行业已从过去20年的高增长期进入到平稳发展期。一开始我们只是直观看到新周期下“房价不可能再涨10倍,行业规模不可能再涨10倍。”而“不可能再中高速增长”的背后,我也看到这个房地产进入“平稳发展期”里的一些变化:

第一,城市化速度变慢。过去城市化速度比较快,每年都有1.2%的增长,未来会降速,比如降低到1%,到0.7%,再到0.5%,逐步减少,这会带来一个很严重的问题,就是城市分化。

第二,人口红利减少。现在鼓励生三胎,这也会带来结构化、差异化的机会,虽然不会像过去20年一样哪里都好,但地产行业还是个大行业,有大需求。

第三,行业总量开始见顶回落。2021年买地量、新开工量都在减少,会带来新的供需变化。我判断,2021年是地产行业的顶点,房地产行业很难再超过17万亿,17万亿的总量可能是阶段性顶点。

明年大概率要回落,但回落会很慢,未来十年,房地产行业平均每年15万亿的规模是大概率事件。

第四,城市和市场分化。一二线、三四线会分化加剧。未来可能一二线房价增长和GDP增长基本同步,三四线甚至不一定能增长。

第五,房企优胜劣汰。城市和市场分化的同时,尤其这一轮的调控下,房企会分化得很厉害。

未来要保持房地产行业平稳健康发展,一定要防止6点:

第一,防止房价泡沫,把房价控制好。一旦房价泡沫破裂,对社会民生、经济金融有巨大杀伤力。所以一定会控制房价,最好就是平稳发展,和GDP增长同步,或是和CPI同步。

第二,防止“地产的金融化”。地产是开发行业,是制造业,不能变成“资管”行业。

第三,防止“金融的地产化”。控制房地产金融在整个金融额度的占比。

第四,防止房企高杠杆,防止过度负债。去杠杆化有三道红线,防止金融地产化有两道红线。中国政府是信用刚兑的底线,一旦地产杠杆爆了,最终还是需要政府出手解决。现在政策加强监管,就是为了避免地产过度金融化。

第五,防止资金脱实入虚,产业空洞化。高利润的时候,所有资本会往房地产行业集中,进而造成投入产业的资本减少。以限价为代表的一系列调控措施,就是为了防止房地产有高利润,成为暴利行业。

第六,防止市场大起大落。地产本质是周期性行业,大起大落对经济的伤害比较大。



判断2 高负债、高杠杆房企这一轮可能被淘汰

2021年,才是地产行业面临第一轮真正危机!

今天行业的最大变化就是从高负债、高杠杆,转向低负债、低杠杆。这其中,高负债、高杠杆的企业在这一轮危机就可能被淘汰!

现在房地产行业处于流动性、风险、信用危机的转折性关头。这一轮政策,不会和2008年一样,也不会和2004年一样,因为政府现在考虑的核心是去地产的泡沫化,去地产的金融化。

虽然近期对房地产限贷有所放松,但这是因为过去几个月收得太紧,紧很正常,因为所有金融机构都是理性的,遇到风险都有过激反应。

房地产行业风险,其实一直以来就是以高负债模式所积累的一系列风险。

而过去的2017年,其实就是一个很好的调整窗口期。

现在回头看,如果当初2017年房企开始调整,那么,今天2021年就能从容应对!而当时2017年如果还在加杠杆,那么,今天就非常难。

未来房地产一定要转变增长方式、经营模式,真正把投资属性有效控制住后,未来房价就会呈现比较平稳的态势。

对比之下,我们看日本,日本的住宅没有投资属性,只有保值增值的属性,日本人没有赋予房地产投资赚钱的属性,他们的房价也不会每年涨10%、20%。所以如果我们有效控制住房子的投资属性后,房价也会比较平稳。

而在这一轮“降杠杆”战役中,房企经历了一轮严峻的流动性风险和信用危机考验。

今天的房地产问题,不是说降杠杆不对,而是降杠杆降得速度太快,尤其从6月到现在的速度降的太快!

每个和房地产行业有关的人都在求自保,就会变成这一轮流动性风险。

比如消费者怕烂尾,怕降价,所以不买,因此房企回款就少。比如银行按揭放贷慢,房企回款也减少。

比如地方政府要保交房,所以加大监管,导致房企流动性降低。

比如金融机构一定是雨天送伞,不会雪中送炭,你没有风险可以贷款,有风险就无法贷款,所以一定也是收紧。

比如最后债权投资者,一定是踩踏挤兑。

基于当下形势,林中判断,2021年底,会是一个大关。

可能最近政策会有一些局部放松,但也不会出大刺激。政策出来后,再到市场拿到钱,估计还要3-6个月,所以活过明年6月基本就没有问题。

同时,明年一季度也是大关,因为很多企业的债要到期。现在最怕公开债务到期,原因就在于公开债务无法展期,一旦爆出来就会引起广泛关注。



判断3 产品和品质提升最快的时代即将到来!

除了处于关键转折期,房地产行业还面临一些不可逆的趋势:

从增量时代逐步过渡到存量时代,从重开发到重运营,从关注资产增值转而更多关注服务盈利。

同时,从紧缺时代逐步过渡到过剩时代。

当下中国的人均居住面积突破40平米,总体看,这意味着紧缺时代基本已经过去。彼时,紧缺时代谁都能活,只要做出来就能卖出去。到了过剩时代,一定对产品越来越关注,做不好品质的企业就会被市场淘汰。

未来五到十年,应该是中国房地产的产品和品质提高最快的时代。

从高毛利转向低毛利,从粗放转向精细。过去40%、35%的毛利很难再有,未来15%-20%的毛利可能是行业常态。

如果在低毛利时代,房企两费(营销费用、管理费用)还是高到6%、7%,未来一定无法生存,因为未来利润可能就只有6%。以前毛利高,因为可以借贵的钱,可以用高杠杆,但现在不行,可能赚的利润还不够抵消利息。

行业未来不会过度追求规模,没有利润的开发不要做,而盈利导向的转变不容易,这预示着企业要转变一系列机制,包括经营机制、考核机制、评价机制等等。

随着总量见顶,以及一系列调控的刺激,行业会迎来高强度、全方位的竞争,竞争会有几个特点:

第一,高门槛、低利润。资金门槛越来越高,不是所有企业都能入场当玩家。利润率相对来讲很低,现在房企利润率比制造业还差,制造业还有10%几的利润率,地产行业10%都很难,很多企业都是6%到8%的利润率。

第二、高风险,低容错。行业风险很大,特别是财务风险、投资风险!

买错一块地,少则亏一两亿,多则亏几十亿。

地产行业已经没有容错空间了!

犯错就掉队!

以前行业机会多,趴下还可以再站起来,但是到今年以后,已经没有这样的机会了。

第三、高标准,低增长。2019年是大多数房企增速的拐点,未来房企的增速不会超过2019年,加上去杠杆,未来行业整体增速会很慢,特别大房企的增速一定很慢,估计TOP10以内维持这种增速就可以了。



观点4  清算洗牌时刻:跑不过老虎,跑过最后一名就行

当下局面,房企该如何应对?

一定要保证先活下去。

去杠杆阶段的当务之急,就是保证现金流安全,活下去才有机会,熬过明天才能见到后天的太阳。要开源节流、增收节支、以收定支、量入为出。

只要现金流一紧张,就停下所有资本性开支,不要买任何一块地。

少买地不会“死”人,但多买两块就会没命。

你会发现,最终还不出钱的企业,不是差50亿、100亿还不出来,往往就是差一两个亿倒下去了,但这其实以前就是半块地不到的钱。

现在房企要开启极限生存模式,比如有的企业提倡节俭、瘦身等等,每家企业情况不一样,但活下去一定是最重要的。

尤其大调整来临的时候,跑不过森林的老虎也不要紧,跑过最弱的动物,你或许也可以活下来。

政策一定会调整,不会看着行业覆灭,但是房企不能倒在政策出台之前,倒下去就没救了。

在ICU还可以抢救,到太平间就回天乏术了!



判断5:谨慎一点,按照撑到明年6月做安排

所以,尽量把形势想的严峻点!

比如当下有的人太乐观,觉得政策马上出台,12月肯定就没问题了,但万一慢了呢?

想的严峻点,准备充足点,至少按照顶到明年6月做安排。

房企必须彻底变革,穿新鞋走新路。

穿旧鞋走老路一定行不通,前两年没看明白,现在应该看的很明白。只有对自己从上到下进行彻底变革,才有可能在未来得以生存和发展。

从认知范围、能力边界、企业基因、资源条件、竞争优势五个方面进行战略变革。

每家企业都有一定的认知范围,只是所处发展阶段不一样,能力、资源、成长经历不一样,认知范围的半径会有所不同。但企业只能赚到认知范围内的钱,很难赚到超出认知范围的钱。

企业和人一样,都有能力边界。比如在房地产领域,我很擅长,但到了其他领域我就是业余选手,业余和专业比赛一定会输。但要注意,在自己的能力边界内一定要做到最好。

企业基因的形成很复杂,可能一类企业就擅长一类事情,离开就很难做好。每家企业都要思考自己的基因是什么,比如对客户理解很深?做消费To C特别厉害?对衣食住行传统行业比较理解?你今天让我理解元宇宙,我就很难想象。

还有企业拥有的资源条件以及竞争优势。任何企业战略变革,一定要围绕这五方面评价。



判断6 战略转型:经验是好事,但经验主义会坏事

房企要做战略选择,是战略坚守?寻找第二增长曲线?做相关多元化?还是彻底放弃,跨行业转型?

战略坚守,坚持做主业,这也是旭辉的选择。主业赛道很长,在可以想象的未来,地产行业一定存在,不存在的是企业。

行业体量依然很大,即使过20、30年进入成熟期,中国每年的新房增量不会小于10万亿,头部房企一年做两三千亿营业额就很轻松。美国房地产这么成熟,头部企业一年也有两三百亿美金的营收。行业韧性很大。

选择相关多元化的成功概率比较大。比如像物业行业未来可能有5万亿以上的体量,租赁行业也至少1、2万亿。

寻找企业发展的第二增长曲线。绿地转做基建,据说基建的规模已经大于地产了。可能第二增长曲线的利润率不高,但能不能找到?这是企业要想的问题。

彻底转型,跨行业转型。华熙生物的老板以前做房地产,现在转型到生物也做的非常好。还有地产商做医院做的很好,市值比地产还高。他们都有一个特点,就是老板亲自下去做,彻底转型。如果想请职业经理人来做,很难。

不同企业可能有不同的战略选择,但无论如何选择,一定要聚焦自己优势的区域和能力,不盲目扩张、不盲目多元化、不盲目四处举债。

今天很多企业出事,就是在金融周期放松的时候,开始盲目扩张,盲目多元化,盲目四处举债。

不盲目多元化,能做多元化成功的企业凤毛麟角。我大学的时期,做企业最成功的就是GE,前两天报道GE分拆,说明多元化真的很难。

不盲目四处举债。今天行业遇到很多困难,和之前偏松的融资环境有很大关系。

2015-2017年房企倾向于国内信用债融资,只要上市公司都可以发。

2018年开始境内融资环境收紧,大家又都到海外发美元债。地产美元债真正的爆发期是2018-2020年。

比如2012、2013年时美元债市场一年才100亿美金,而2020年美元债市场是3500亿美金。

房企一定要摒弃高速增长期养成的路径依赖,改变增长方式。

要从外延式增长转向内涵式增长,从靠高杠杆驱动增长转向靠经营效益驱动增长。不能养成对过去的路径依赖,不能用过去的经验判断未来。经验是好事,经验主义就坏事。

我和一个朋友交流,问他为什么还在一二线城市买地王?他说过去20年都是这么买的,之前每一轮房价一涨就是50%、100%,一点都不怕。你会发现,最近出事的企业就是错把经验当经验主义,认为过去20年的状态是常态。

但这一轮的逻辑已经变了,还把过去的经验拿来用到当下,注定会吃大亏。



判断7 真心降负债:用8元本金借2元做生意

认认真真的降负债!

要真降,打心底降,不是所谓把表内做到表外。

这次暴雷的还有一些绿档的房企,其实都没有降负债。最好把表外的都降完,表内的还要安全,表外要回表,表内要缩表,这是真正的降负债。

房企一定要主动降杠杆,安全第一。过去是用1元的本钱借9元,做10元的生意。现在至少得用5元的本钱借5元,做10元的生意。如果本钱1元,只能借1元,做2元的生意。

可能10年、20年后,这个行业还会碰到像今天这样的流动性危机,这次流动性危机是因为政策调控叠加产生,不是真正的世界经济危机对中国的冲击。

未来房地产行业一定会碰到一轮真正的冲击,活下来的,一定就是用8元的本钱,借2元,做10元生意的企业。



判断8  尽量零库存,土储1.5倍,做好战略顶层设计

一年半以前,旭辉开始提出要提高经营效益,我发现这是很难的事情,见效很慢。每个业务部门每个月都在对指标,但还不如加杠杆来得快,我才明白他们为什么愿意加杠杆。

我们提出零库存,但现房库存也只是从80亿降到60亿。

提高经营效益并非一天就能见效,它需要企业每个人都有经营意识、经营导向,每个部门都能配合起来,需要组织、人才、机制、管理全部提升。但即使难,也一定要坚持。比如围绕资源配置效益,投入产出效率,全要素生产率,运营效率,组织效能做一系列提升。

房企能不能做到“六高六低”很关键:即

高质量,低成本;高效率,低负债;高去化,低库存;高滚动,低土储;高产出,低投入;高效能,低能耗。

以前房价单边上涨的时候,大家不担心库存,经常很自豪,自比“茅台”,觉得房子放1、2年拿出来还能卖的更贵。但现在形势不一样了,一定要重视库存,库存大了,未来就有巨大的问题。

以前土储都做3、4年,我们最近内部讨论能不能把土储控制在1年半?以前土地会增值,但未来,限价是长期状态,土地不容易增值。把土储控制在一年半,可以省几百甚至上千亿,这样就能把负债还了,公司就非常健康。

房企一定要根据商业模式的变化调整财务模型。

2008到2017年行业处于商业模式一,这时用高杠杆就对了。

2017年后行业处于商业模式二,今天出事的都是还在用财务模型一的房企。

所以,理性的看,财务模型没有好坏,高杠杆和低杠杆没有好坏,只是需要在合适的时间,合适的阶段用合适的财务模型。比如在商业模式一的时候用财务模型二,香港开发商就是这样,他们发展就慢,无法完成原始积累,会被行业淘汰。

另外,房企在任何阶段要注重“增长、盈利、风险”三角平衡。比如旭辉为什么到今天能够从容有余?因为一上市,我们就制定了三角平衡。我们坚持有息负债不能超过70%,风险是底线,增长建立在风险底线之上,突破风险底线的增长蕴藏巨大的危险。

增长要有盈利,有质量。有回款的销售,有现金的利润。没有盈利的增长,光有规模的增长,没有意义。旭辉不会买利润率只有1%、2%的地,虽然有流量,但没用。这种地最大的问题就是风险安全垫非常小,一旦出现突发事件,穿透了安全垫,很多高的ROE都是假的。

我和很多投资人交流,你们为什么不看ROE?他们说

第一,很多时候ROE高不是因为利润率高,而是因为杠杆率高,别人2倍,你用10倍,你的ROE就比别人高,但高杠杆一定会带来高风险。

第二,商业模式不可持续。



判断9: 一定要用数字化将所有业务重做一遍

房企要加速向数字化转型,未来只有数字化企业才能生存。

按照行业传统的管理模式、管理工具、管理技术,房企无法转型,未来只有用数字化工具才能做到转型。

旭辉最近搭建了神经网络系统,用于内部反腐,可以把营销拆解到监测一场活动租一把椅子价格的颗粒度。过去地产的颗粒度是米,现在要做到厘米,如果没有数字化工具就做不到。

所以,一定要用数字化将所有业务重新做一遍。还有,在提质增效降本,赋能业务,智慧决策方面,数字化也能赋能房企。此外,数字化可能会创造新物种。未来数据资产到底值多少钱?现在不知道,但我们先做。

十年前,很多人说物业不赚钱,我说物业是金矿,只不过我们无法开发。如果当年你能看到今天物业的发展情况,拿1、2亿收购一些物业,今天就不得了。为什么没做?就是因为没有认识到!

今天的数字化,同样如此!



判断10 严控成本:把两费降到3%以内,融资成本降到5%以内

花钱,不能“大手大脚”了!

过去房企太粗犷!

选错一个总包就换一个总包。买错一块地,成本都以亿为单元。产品定位的成本颗粒度以千万为单位,工程计划都是以百万为计价单位。过去高增长掩盖了这些管理、投资、决策的失误。但如果今天房企两费还做到6%、7%,还借10%以上的资金,基本活不过3、5年。

行业要改变心态,我最近讲由奢入俭,但是很难,大家习惯了。

比如营销做一个活动,动不动就10万、20万,难道3、5万就不能做吗?什么都外包给人家,自己的价值是什么?就是一个“二传手”。

房企要向制造业学习。零库存,零应收款。很多房企有一堆应收款,能降低50%吗?50%就是几百个亿。

房企要习惯过去赚大钱,未来赚小钱、赚慢钱、赚困难钱;过去靠运气赚钱,未来靠本事赚钱。

一定要和制造业学习精益管理水平,地产和制造业相比差距很大。他们做彩电的利润以元为单位,而地产行业都是以百万为单位。未来的低利润时代,像以前那样铺张浪费,跑冒滴漏是活不下去的。

最近我一直在讲要“拧毛巾”,你会发现,毛巾不断拧,仍然还有水分。最近旭辉提出一个目标,把两费降到3%以内,融资成本降到5%以内,我相信是有办法的。



判断11:强化风控是未来房企关键必修课

今天反过来看,2017年是房企调整的最佳窗口期!但往往我们事后才看懂。所以,我们更要不断训练和修正这个逻辑!

比如看五年前,哪些该做却没做,哪些不该但做了?

比如往后看,五年后是什么情况?然后五年后回看当下,今天做什么正确?什么不该做?

比如如果从2017年开始调整,今天就有巨大的机会。

比如过去五年,你看懂物业了吗?看懂的话,那时候都是半买半送。

市场好的时候把能卖的资产卖了,市场不好的时候就有否极泰来的信心。你回头看,房企买错地的时候,盲目扩张的时候都是市场很热的时候。

房企要强化风险管理。

严守财务纪律,定好一系列濒界指标,每年回顾是否需要调整;

不借贵钱;不短贷长投;

控负债上限,一旦超过上限,就停止所有增加;

控现金下限,一旦低于下线,就停止所有开支;

控债务久期,做好债务分期,不要给某个点造成巨大的资金链压力,做好平均分配。

比如计划五年,可以平均一年20%,不要一年80%,剩下四年就只有一点,这80%的压力会让现金流瞬间崩溃。还要控制现金短贷比。

防止投资风险。房企最大的风险就是投资,投资亏几十亿就是买错地了。如果高杠杆可以买到高利润的项目没有问题,但核心就是这些地不赚钱,甚至亏损。

2016年前我们没买过亏损的地,亏损的地都是2016年以后买的。很多房企出事,就是资产质量不好。

防止危机事件公关风险。特别最近几个月,我们要非常谨慎。敏感时期,可能内部一个通知被捅出去,就有巨大的问题。



判断12:强集权:坚持对“资金、投资、资源”高度集权

VUCA时代,房企要对外部的易变性、不确定性、复杂性和模糊性产生快速反应。所有业务变革都离不开组织变革。相信未来很多房企会大刀阔斧进行组织变革。

很多城市公司、区域公司做规划,都是每年20%、30%的增长。回过头看,不可能每个城市每年都是增长,城市情况有好有坏。举个例子,杭州这一两年适不适合拿地?不拿的话公司怎么办?业务是波动的,好的时候卖200亿,但一两年不拿地可能只有80亿。组织的弹性如何适应业务的波动?

城市一定是波动的,集团可能会增长的!

因为集团有很多波动一起对冲,但回到一个点讲,一定会有波动。如何应对这种波动,是组织变革的核心。比如未来房企对城市公司的经营要求,制定城市发展计划,到底是线性增长还是波动收缩?是否允许这种波动?此外,评价机制变了吗?激励机制变了吗?授权与约束机制变了吗?

房企一定要坚持资源、资金、投资高度集权,这三个方面不高度集权的公司基本都会出事。

资源集中配置。不能完全授权,集团要有资源配置权。

第一、资金集中管理。最近有个朋友出事,他让区域自己借钱,不知道区域借了多少钱。区域用的是集团信用,一旦区域还不出钱就找集团拿,集团还不出就暴了。集团一定要实施一级法人制,担保、信贷、资金管控方面不能授权。

第二、投资集中决策。不能让底下随便买地,一定是投委会决策。比如为了未来利润效益,拿地价格也要稍微集中,价格不集中就没有利润,价格低压力小,但一旦养成这种习惯,企业不可能有很好的利润。

最后,房企要积极响应共同富裕,成为中国经济高质量发展的建设者,成为慈善公益事业的参与者,成为乡村振兴的助推者,成为人民群众美好生活的营造者,也要成为绿色低碳发展的践行者。